-- 精細(xì)化、專業(yè)化、品牌化的代建之路
杭州2017年3月17日電 /美通社/ -- 浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛近日發(fā)表文章《中國房地產(chǎn)開發(fā)模式將迎來深刻變革》，探討了中國房地產(chǎn)精細(xì)化、專業(yè)化、品牌化的代建之路。綠城管理獲得授權(quán)轉(zhuǎn)發(fā)，全文如下。
“中國的城市化與美國的高科技發(fā)展將是影響21世紀(jì)人類社會發(fā)展進程的兩件大事?！敝袊耆祟悮v史上前所未有的大規(guī)模城市化進程，完全證實了這位諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎獲得者約瑟夫·斯蒂格利茨當(dāng)年的預(yù)測。
伴隨著中國這二十年快速的城市化進程，中國的房地產(chǎn)市場化，也走過了二十年的高速發(fā)展期。
一、高速發(fā)展的市場化留下諸多問題
中國房地產(chǎn)市場經(jīng)過二十年的高速發(fā)展，已經(jīng)結(jié)束了城市住房短缺的歷史。中國的城鎮(zhèn)居民人均居住面積，從1998年的不到十平方米（9.3平方米），躍升到了今天的34.6平方米（截至2015年末）。
但高速發(fā)展的二十年，也給中國房地產(chǎn)市場帶來了諸多問題和困惑：
1、一線城市和部分二線城市的房價居高不下。多年來，在使用多種行政手段調(diào)控之后，仍然在2016年出現(xiàn)暴漲。官方一直聲稱要建立長效機制，但需要從頂層設(shè)計入手，改變現(xiàn)有的開發(fā)模式，多年來沒有任何進展。
2、絕大多數(shù)三四線城市庫存積壓嚴(yán)重（其中相當(dāng)部分是由于產(chǎn)品定位錯誤或產(chǎn)品品質(zhì)不被認(rèn)同造成的）。
3、住宅產(chǎn)品的設(shè)計和建造簡單粗糙，產(chǎn)品品質(zhì)良莠不齊，優(yōu)質(zhì)住宅產(chǎn)品比例極低。
二、房地產(chǎn)開發(fā)投資主體發(fā)生變化
由于中國房地產(chǎn)的開發(fā)模式從一開始就是以香港為模板，開發(fā)企業(yè)一攬子包攬融資、購地、開發(fā)、建設(shè)和銷售等全過程。
這一模式下開發(fā)企業(yè)的特征是：大而全、重資產(chǎn)、風(fēng)險大。為了抗風(fēng)險，開發(fā)企業(yè)又急需擴大規(guī)模。
因此，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)展開了一輪又一輪的規(guī)模擴張競賽，現(xiàn)在已經(jīng)從千億俱樂部向萬億俱樂部邁進。行業(yè)篤信的理念是：先做大規(guī)模。在這一理念的驅(qū)動下，大多數(shù)開發(fā)商把購地擴大規(guī)模作為第一要務(wù)。
以險資為代表的資本方，看到了中國房地產(chǎn)業(yè)集中度進一步提高，并逐漸呈現(xiàn)寡頭化的趨勢。近幾年，以險資為代表的資本大舉進軍房地產(chǎn)市場，但近期，資本進入優(yōu)質(zhì)開發(fā)企業(yè)股權(quán)的路徑受阻。
但可以確信，資本方不會甘心被攔在房地產(chǎn)市場之外，他們會另起爐灶，以項目投資者的身份直接進入房地產(chǎn)市場。事實上，過去幾年，平安、信達等已經(jīng)進入了房地產(chǎn)市場。
這樣，中國房地產(chǎn)市場的投資者，將形成以下三個主要角色：B（Business）-- 專業(yè)的開發(fā)商；G（Government）-- 政府，主要承擔(dān)保障性住房建設(shè)；K（Capital）-- 資本方。
而這其中的兩者G（政府）及K（資本方），由于自身較為缺乏開發(fā)經(jīng)驗和開發(fā)能力，尋找優(yōu)質(zhì)的代建商代建開發(fā)，將是這兩類投資者的主要選項。
三、專業(yè)化、精細(xì)化、品牌化是房地產(chǎn)市場的趨勢
在中國的一線和二線城市，雖然房價高，市場甚至仍呈現(xiàn)供不應(yīng)求之勢。但是，開發(fā)的硬成本——土地價格過高，不僅大大擠壓了開發(fā)企業(yè)的利潤空間，且市場的容錯度極低。對市場定位和客戶需求任何一個判斷錯誤，或產(chǎn)品設(shè)計及營造過程中的任何瑕疵，都可能造成滿盤皆輸。
而三四線城市市場競爭激烈，價格競爭激烈，同樣考驗著開發(fā)企業(yè)的成本管控和營銷水準(zhǔn)。
無論投資者是誰，最后的產(chǎn)品都需要面對終端C（Customer購房者）。作為今天中國城市中絕大多數(shù)家庭較大投資、較大消費、較大資產(chǎn)的住房，在結(jié)束了從無到有，進入從有到優(yōu)的時代后，購房者的品牌意識、品質(zhì)意識和對品質(zhì)的專業(yè)鑒別力均大大提高。
在關(guān)于市場需求端的一項調(diào)查顯示：居住在近二十年內(nèi)開發(fā)商開發(fā)的商品房，或政府提供的保障性住房的居住者，對其住房滿意的比例竟不足30%。這一比例遠(yuǎn)低于對其他大宗商品和消費品的滿意度，如汽車、家用電器等等。
因此，不論是市場的供給端還是需求端，都要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)走專業(yè)化、精細(xì)化和品牌化的道路。
四、專業(yè)代建是實現(xiàn)專業(yè)化、精細(xì)化、品牌化的重要路徑
專業(yè)的代建企業(yè)，一定是經(jīng)過較長時間的市場歷練，積累了豐富的市場經(jīng)驗，同時又具備精準(zhǔn)的市場定位能力、產(chǎn)品研發(fā)和營造能力，也因此形成了較強的品牌號召力和品牌溢價能力的企業(yè)。
以綠城管理代建的?？谔依畲猴L(fēng)為例，原開發(fā)商的開發(fā)和銷售過程極為艱難。當(dāng)綠城管理介入產(chǎn)品的定位和銷售以后，情況發(fā)生了根本改變?？腿簭男潞？谌藬U展到全國，銷售價格從每平方米1萬元，提升到每平方米近3萬元。
這是中國住宅市場開發(fā)供給側(cè)改革的典型成功案例。
政府的拆遷改造項目也是如此。
2014年10月，由綠城管理代建的杭州杭氧政府安置房集中交付，當(dāng)未列入本次安置計劃的長安村村民見到如此好的安置房項目之后說：“我們也希望能住上綠城的好房子，如果不是綠城來造的話，我們就不拆！”可見品牌的強大影響力。
居住在綠城近二十年前開發(fā)的杭州桂花城、紫桂花園等小區(qū)的業(yè)主，很少有人舍得賣出。即便出售，其二手房的價格，也比周邊普通產(chǎn)品高30%以上。
這樣的事實教育了這里的業(yè)主，在重新選擇購房置業(yè)時，只要有可能，一定會繼續(xù)選擇綠城品牌。
這些成功案例看似簡單，看似僅體現(xiàn)在對產(chǎn)品的改變和品牌的認(rèn)可，但實際上，其中蘊含著深厚的市場判斷能力，產(chǎn)品駕馭能力和長期的品牌價值積淀。
這正是專業(yè)的品牌代建企業(yè)的核心價值所在。
可以預(yù)見，在中國未來的房地產(chǎn)市場開發(fā)格局中，除了幾家大型的專業(yè)開發(fā)企業(yè)以外，市場和產(chǎn)品駕馭能力較弱的或非知名企業(yè)，將逐步退為純粹的投資者，將市場定位、產(chǎn)品定位、設(shè)計營造、銷售以及運營服務(wù)等一整套專業(yè)服務(wù)，交給知名的專業(yè)的代建企業(yè)，以達到專業(yè)化、精細(xì)化、品牌化的目標(biāo)。
五、先進的代建理念將引領(lǐng)行業(yè)革命性變化
3月16日中國房地產(chǎn)百強發(fā)布會上發(fā)布的《中國房地產(chǎn)代建行業(yè)發(fā)展藍皮書》披露數(shù)據(jù)顯示，綠城管理作為中國房地產(chǎn)代建市場的開拓者，也是整個市場占有率較高的企業(yè)，其中2016年銷售額占整個代建行業(yè)近20%，在行業(yè)內(nèi)位居榜首。
綠城管理對代建模式的實踐和理論探索也遙遙領(lǐng)先。2016年，在總結(jié)綠城22年開發(fā)經(jīng)驗和7年代建經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，綠城管理創(chuàng)造性地提出了代建4.0體系。一對蝴蝶翅膀，左翼回答了需求端的較大關(guān)切，右翼回答了委托方的較大關(guān)切。實際上，這也是中國房地產(chǎn)開發(fā)代建模式的兩個較大痛點。這兩個痛點的解決，將使中國房地產(chǎn)代建市場的發(fā)展大大提速。有理由相信，這一代建模式的創(chuàng)新，將改變未來中國房地產(chǎn)業(yè)的格局和生態(tài)，引領(lǐng)中國房地產(chǎn)開發(fā)模式的革命性變化。
未來，行業(yè)的集中度將進一步提高，甚至出現(xiàn)寡頭化的趨勢?？赡艿那樾问牵瑸閿?shù)不多的全國大型開發(fā)商占據(jù)市場的主要份額，代建領(lǐng)域也將呈現(xiàn)同樣情形，預(yù)計從2017年到2020年，代建市場累計規(guī)?？偭繉⒊^1.7億平方米。而這其中的很大部分市場份額將屬于大型品牌代建商。
