报告指出，尽管全行业运营能效已实现显著提升，但在众多商业建筑中，隐含碳与范围3排放目前已占据全生命周期总排放的主导地位。

全生命周期碳思维的转型

随着建筑能效提升与电网脱碳进程推进，隐含碳的相对权重持续上升。报告中提出"再开发悖论"，尽管新建建筑能效更优，但拆除重建过程将产生极高的前期碳排放，致使全生命周期总排放量或将超过保留并翻新既有资产的排放水平。

什么是隐含碳排放？

这一趋势在上海、北京、深圳、广州等快速演进的城市市场中尤为显著。此类市场再开发周期短、资产重新定位频繁，全生命周期碳思维的转型需求更为迫切。

范围3排放成为市场核心驱动力

范围3排放（涵盖隐含碳、租户能源消耗及供应链活动）已成为多数房地产投资组合中占比最大的排放类别。

商业地产范围1、范围2 和范围3 的排放量

报告显示，租赁办公空间正逐步成为租户范围3排放的核心暴露场景，尤其是对于受全球净零目标约束的跨国企业而言。基于此，范围3表现正深度影响以下领域：

• 租赁决策与租户需求导向
• 资本配置策略与ESG投资筛选机制
• 绿色金融资源获取能力
• 企业信息披露与基准对比体系

碳作为金融核心因子

隐含碳与范围3排放已不再仅是可持续发展指标——二者共同构成影响资产价值的财务实质性驱动因素。报告证实，全生命周期碳表现差异通过以下维度对资产结果产生显著分化：

• 租赁表现与出租率韧性
• 运营成本与资本支出需求
• 退出收益率与投资者需求

上海绿色认证的甲级写字楼和非绿色认证的甲级写字楼租金水平比较（2015年第四季度至2026 年第一季度）

对比分析显示，仅碳表现一项即可导致同类资产价值差异达约37%。

从风险到机遇

尽管监管框架持续演进，全球资本与头部租户已将全生命周期碳因素纳入决策体系。报告强调，先行者可通过以下路径把握明确机遇：

• 适应性再利用与"翻新优先"策略
• 低碳材料与建造创新
• 供应链参与及采购改革
• 绿色租赁与租户协作
• 碳数据优化与治理框架升级

《突破碳盲区，中国商业地产隐含碳与范围三排放全景解析》报告指出，中国商业地产行业正步入决定性新阶段——全生命周期碳表现将成为竞争力、资产价值与投资策略的核心要素。当前将隐含碳与范围3因素融入核心决策的利益相关方，将在快速演变的市场中最具优势提升抗风险能力、释放资本潜力并创造长期价值。

戴德梁行执行董事，大中华区可持续咨询服务主管，大中华区估价及顾问服务部咨询服务主管黄衍维表示，隐含碳与范围3排放现已稳固占据商业地产脱碳议程的核心位置。随着运营表现持续提升，行业正主动聚焦贯穿资产全生命周期的更为庞大且复杂的排放问题。这正推动建筑设计、建造与运营模式发生根本性转变，日益重视材料选择、改造策略及供应链协同。曾被视为技术性可持续问题的领域，如今已成为投资者与租户共同的核心战略重点。

戴德梁行大中华区研究内容主管Shaun Brodie表示，随着行业在降低运营排放方面持续取得可量化进展，业界目光正加速转向隐含碳与范围3排放——这些领域既是挑战，更蕴含着重大机遇。通过采用全生命周期碳视角，房地产行业各方可提升透明度、强化风险管理，并发掘长期价值的新源泉。这一转型不仅助力脱碳目标的实现，更使资产在日益由可持续资本与租户需求驱动的市场中占据更有利的竞争地位。

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深圳2026年4月2日 /美通社/ -- 全球领先的房地产服务公司戴德梁行重磅发布《大中华区写字楼供应/需求前沿趋势》年度报告，针对2025年大中华区21个主要城市甲级写字楼市场的整体表现展开研究，聚焦市场供需关系深入分析。

新增供应持续投放，需求端缓慢修复

截至2025年末，大中华区主要城市甲级写字楼存量达到约9,920.9万平方米。2025年新增供应量为455.1万平方米，相比2024年上涨8.4%。宏观经济压力拖累办公楼需求增长，甲级写字楼净吸纳量维持低位趋稳状态。2025年大中华区主要城市甲级写字楼净吸纳量录得约233.1万平方米，较上年微增0.7%，但较2021年峰值大幅回落57%。

供应端聚焦"产业协同+运营提质"，资产管理模式备受关注

作为助力产业发展、彰显城市形象的重要载体，甲级写字楼正处于从规模扩张向品质提升、从单一载体向生态服务升级的结构性转型期。在持续承压的市场环境下，行业分化态势或将进一步加剧。业主需聚焦"产业协同+ 运营提质"，结合各地产业规划与重点产业发展方向，打造适配的办公载体，匹配当地产业发展和企业办公需求。另一方面竞争环境下市场更加聚焦运营优化，以精细化运营提升项目对优质租户及资本市场的吸引力，并进一步关注"全生命周期资产管理"模式——通过贯穿项目全周期的资产价值增长规划与落地实施，有效提升资产运营效率、控制成本与风险、增强市场适应性，最终满足资本市场退出要求，以最优路径实现资产价值兑现，形成完整资产管理闭环。

甲级写字楼供应峰值临近，租金料将持续回调，助力企业降本增效

近年来，受城市发展规划与产业升级驱动，大中华区多个城市加快新兴商务区建设，带动甲级写字楼规模持续扩容，亦使得短期内大中华区整体供应维持高位。我们预判，大中华区甲级写字楼新增供应规模将于2026年触及峰值，大规模新增供应将进一步加剧市场整体的去化压力。

预计，2026年甲级写字楼市场仍将延续租户市场格局。在大部分城市，"降本增效"仍将是企业职场选址最重要的考量因素，在增量需求缓慢恢复的背景下，助力控制成本并提升效率是业主或物业运营方撬动企业对办公物业需求的重要前提，也预示在租户掌握主导权的市场中，"以价换量"仍将是主流趋势。

科技产业高质量发展料将成为内地城市需求增长核心引擎

科技产业的发展，持续催生对办公载体的需求。"十五五"规划建议明确将建设现代化产业体系列为首要任务，为高科技产业发展提供了战略支撑。随着人工智能、半导体、先进材料、生物制造等产业的规模化扩容与能级提升，企业在总部布局、研发中心设立及团队扩张等方面的办公需求或将持续释放，成为写字楼市场增量需求的重要来源之一。

出口韧性支撑下，出海相关企业有望持续贡献增量需求

2025年，在美国对华关税政策反复的背景下，内地货物贸易顺差仍较2024年上升19.8%，并首次突破1万亿美元，证明了中国内地在出口方面仍保持相当强的韧性。这一趋势在办公租赁市场亦有体现，2025年在内地主要城市录得多宗出海相关企业大面积租赁成交，领域横跨传统外贸、跨境电商、物流及供应链、高科技产品出海。未来，随着出海企业不断拓展新兴市场、出口产品附加值不断提升，出海相关企业仍有望为写字楼市场带来增量办公需求。

甲级写字楼租户行业构成趋于多元化

TMT、金融、专业服务业仍是2025年甲级写字楼的主要承租行业。2025年大中华区一线城市租赁面积中，三大行业合计占比超六成，但占比已较2023年回落1.4个百分点，较2024年回落1.3个百分点。这一变化表明，当前甲级写字楼租户的行业结构正逐步趋于多元化。租金下行降低了企业入驻甲级写字楼的门槛，更多企业将职场选项扩展至甲级写字楼，也带动小众细分领域企业、经营性业态进驻甲级写字楼，推动写字楼租户更加多元、丰富。

办公物业仍是内地大宗交易核心投资标的

2025年，中国内地房地产大宗交易市场累计成交292宗，总交易额达1,448亿元。从成交结构来看，办公及研发办公物业以27%的成交金额占比依旧位居首位，不过该占比较2024年出现明显回落，反映出办公类资产对投资者的吸引力阶段性减弱。展望未来，随着写字楼资产价格逐步回归合理区间，投资成本将持续优化，有望为企业及专业投资机构创造更佳的布局机遇，从而带动写字楼自用购置、投资等交易活跃度回升。

公募REITs扩容至商业不动产，有望提升办公类资产吸引力

2025年底，公募REITs领域的利好政策相继落地，商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等商业不动产被纳入公募REITs底层资产范围。此举不仅为优质项目提供了更加多元、灵活的退出路径，也有望提升办公类资产在资本市场中的关注度与吸引力。而公募REITs对底层资产现金流稳定性、运营透明度和资产质量的严格要求，也有助于推动商业不动产行业改变传统物业运营逻辑，摒弃粗放式发展模式，转向以长期主义为核心的精细化运营。

戴德梁行中国区项目及企业服务部总裁魏超英表示："写字楼作为承载产业生态构建、城市文化传承与企业成长发展的复合型价值平台，迈入'存量提质、需求分层、运营革新、资本聚焦'的结构性转型期。未来市场分化将进一步加剧，而绿色智慧化改造与服务生态融合，将成为行业突破当前困境、实现高质量发展的关键路径，推动商业地产市场向更精细化、高品质发展阶段迈进。"

戴德梁行研究院副院长张晓端分析："后续供应端放量将为市场复苏带来压力，同时在外部环境不确定性犹存、国内新旧动能转换期结构性压力等因素影响下，预计大部分企业办公租赁决策仍将保持审慎，需求端整体修复节奏仍将较为和缓。另一方面，新质生产力发展提速及政策利好持续落地，有望带动相关行业的企业租赁需求逐步恢复增长，为需求端带来结构性机会。"

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MSCI 发布的《2025年全球地产交易排行》显示，戴德梁行在大中华区整体卖方投资交易占比为28%，交易总额达22亿美元。在中国香港，占据整体市场卖方投资交易量的36%，交易额达12亿美元；其中，在写字楼市场，市场份额高达69%。 此外，戴德梁行在中国内地工业地产卖方交易占据高达77%的市场份额，交易总额达8.87亿美元。

*大中华区排名基于中国内地、中国香港及中国台湾地区的卖方交易量总和。

戴德梁行环球董事、大中华区首席执行官赵锦权表示："MSCI全球投资交易排行榜进一步巩固了我们在大中华区和中国香港市场的领先地位。我们的强大优势在于对本地市场的深刻洞察，以及国际国内资本的紧密链接，使我们能够在不同市场周期中持续为投资者提供卓越服务。此外，我们积极推动中国内地与中国香港团队的强强联合，精准把握两地投资机遇，确保客户交易成功落地。"

在大型自用买家收购交易的推动下，香港市场在去年下半年迎来了显著反弹。戴德梁行环球董事、大中华区副总裁、资本市场部主管李志荣详细解读了这一市场势头，他表示："香港市场流动性在去年下半年强劲回归，包括由我们促成的标志性交易 — 阿里巴巴与蚂蚁集团购入铜锣湾核心地段标杆项目港岛壹号中心(One Causeway Bay)作为其香港总部刺激市场的活跃度。2025年香港全年商业房地产投资额同比增长33%。与此同时，香港住宅市场及学生公寓市场也非常值得关注。"

关于中国内地投资市场，李志荣提到，"除了在中国香港市场的优异表现，过去三年戴德梁行资本市场部促成超过100亿大型工业物流投资交易，这些重大成果进一步彰显了戴德梁行在应对复杂市场挑战时所具备的强大实力与韧性。"

除了大宗物流交易，戴德梁行在工业厂房投资领域，尤其是在协助国际领先企业落地中国也发挥了重要作用。戴德梁行中国区产业地产部主管、董事总经理苏智渊表示："尽管中国的工业和物流地产仍然面临挑战，我们团队仍然在2025年取得了优异的业绩，这其中包括许多在市场中具备领导地位和影响力的优质产业客户的交易，特别是在生物医药，新材料和高端食品领域，既对当地的经济起到了重要的激励作用，又为市场树立了行业标杆，并引领了一系列的政策创新。我们骄傲地看到戴德梁行产业团队的成长，虽逆水行舟，但仍寒梅盛放！"

关于MSCI

MSCI 是全球领先的投资决策支援工具和服务供应商，在研究、资料和技术方面拥有超过 50年的专业知识，致力帮助客户理解及分析风险和回报的关键驱动因素，建立更有效的投资组合，从而实现更好的投资决策。MSCI 开发了行业领先的研究增强型解决方案，让客户洞悉并提高投资过程的透明度。

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宏观经济稳支撑 为商业地产企稳筑牢根基

2026年经济发展核心预期目标明确，GDP增速设定为4.5%-5%区间，兼顾稳增长与调结构双重导向，为商业地产市场企稳回暖筑牢坚实宏观根基。从三年经济指标对比来看，2024-2025年GDP增速均稳定在5.0%，2026年赤字率维持4.0%高位，地方专项债规模保持4.4万亿元，超长期特别国债额度提升至1.3万亿元，财政与货币政策协同发力，为商业地产租赁需求释放与企业经营预期改善提供了坚实支撑。

行业转型提速 存量提质成核心主线

《政府工作报告》明确提出"因城施策控增量、去库存、优供给"三并重方针，探索多渠道盘活存量商品房，持续推进"好房子"建设，这标志着中国房地产行业从增量扩张向存量提质的历史性转型进入加速落地阶段。数据显示，2024年中国房地产增加值占GDP比重仅为6.3%，远低于发达国家12.56%的平均水平，凸显行业"重建设投资、轻服务租赁"的结构性失衡。此次转型将推动资产管理、物业服务、租赁运营逐步成为物业价值评价的核心维度。

消费政策发力 零售物业迎来发展新风口

消费提振相关政策为零售物业市场注入强劲新动能。报告明确安排2500亿元超长期特别国债，支持消费品以旧换新，搭配1000亿元财政金融协同促内需专项资金，形成总计3500亿元级的消费刺激组合。2025年，我国社会消费品零售总额已突破50万亿元，人均GDP达13953美元，接近服务消费结构加速转型的关键节点，当前46.1%的服务消费占比仍有较大提升空间。在"服务消费提质惠民行动"与"消费新场景"培育的政策导向下，叠加中小学春秋季错峰休假政策的推广，主打体验型、社交型业态的优质购物中心将率先迎来发展机遇。

智能经济赋能 写字楼需求格局迭代升级

智能经济新形态正深刻重塑写字楼市场需求格局。报告提出深化拓展"人工智能+"，推进智能体推广与超大规模智算集群建设，标志着AI产业正式进入商业化、规模化应用的新阶段。2025年，中国数字经济核心产业增加值占GDP比重已超10.5%，"十五五"期间目标锚定12.5%，AI相关企业有望成为2026年写字楼市场的核心新增租赁主力，同时带动数据中心及相关产业园区进入新一轮投资周期，京津冀、长三角、粤港澳大湾区等核心算力节点城市将率先受益。

资本改革扩容 打通商业地产投融管退闭环

资本市场改革持续为商业地产投资市场扩容赋能。报告明确提出深化投融资综合改革，拓展私募股权和创投基金退出渠道，助力公募REITs市场扩容。2025年，中国公募REITs累计发行规模突破2100亿元，已成为亚洲最大公募REITs市场；2026年，商业公募REITs正式迎来发展元年，试点范围扩展至酒店及商业办公板块，形成"基础设施+商业不动产"双轮驱动格局，进一步打通商业地产"投融管退"全链条闭环。

高水平开放加码 跨境物流与外资需求双提升

2026年我国对外开放呈现两大核心特征：一是服务业开放持续扩围，吸引外资加速涌入；二是跨境电商进入规范化、高质量发展阶段。海关总署数据显示，2025年我国跨境电商进出口总额达2.75万亿元，增速连续四年高于整体进出口总额增速。跨境电商对高标准仓储的需求呈现密度高、周转率快的结构性特征，有效支撑了物流地产市场的结构性增量。戴德梁行数据显示，当前物流仓储市场呈现"量升价调"的去化格局，区域分化态势显著。随着跨境电商规范化发展及冷链物流需求持续释放，具备绿色低碳认证和智能化管理能力的高标仓，将在结构性去化中率先占据优势。

新型城镇化推进 城市群与城市更新迎机遇

2026年新型城镇化相关政策中，"建设创新型产业社区、商务社区"的首次提出值得重点关注。这一新概念打破了传统产业园区与商务区的边界壁垒，催生了兼具办公、商业、居住配套功能的综合体开发与运营需求。《政府工作报告》明确支持京津冀、长三角、粤港澳大湾区打造世界级城市群，提升成渝地区双城经济圈发展能级，推动长江中游城市群加快发展，这将为商业地产市场带来显著的区域发展分化效应。

城市更新和存量资产盘活是本轮城镇化政策的核心抓手。"盘活利用存量土地和闲置房屋设施"的政策导向，与房地产章节中"多渠道盘活存量商品房"的部署形成呼应，共同构建起行业从增量扩张向存量提质转型的制度框架。对于持有城市核心区存量资产的业主和运营商而言，城市更新项目为其提供了资产重定位、价值提升的重要战略机遇。

绿色转型升级 绿色认证成商业物业核心竞争力

报告将绿色转型设为独立专节，明确实施碳排放总量与强度双控制度，新增零碳园区、国家低碳转型基金等政策工具。生态环境部数据显示，2025年全国碳市场配额成交量达2.35亿吨，成交额146.3亿元，同比增长约24%，覆盖四大重点行业，碳排放成本已成为企业选址和租赁决策的重要新变量。2024年，我国城镇新建绿色建筑占当年城镇新建建筑面积的97.9%，存量建筑绿色改造趋势日益明显，具备LEED、WELL、中国绿标等绿色认证的商业物业，在租金溢价和租户吸引力方面均具备显著竞争力。

戴德梁行首席政策分析专家、北区研究部主管魏东表示，2026年《政府工作报告》为商业地产勾勒出"宏观稳健、政策精准、结构转型"的清晰发展图景——4.5%-5%的GDP增速筑牢市场基础，3500亿元消费刺激激活零售物业需求，"人工智能+"重塑写字楼市场格局，资本市场改革与公募REITs打通"投融管退"闭环，城市更新释放存量资产价值，绿色认证定义行业新竞争力。随着行业加速从"重建设"向"重运营、重服务"转型，具备优质资产管理能力和专业运营服务品质的商业地产机构，将率先把握这一历史性发展机遇。

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深圳2026年3月4日 /美通社/ -- 近日，戴德梁行发布《2025年全国住宅市场研究》报告，分析显示：

• 国内生产总值新突破，经济增长对传统投资依赖度降低
• 保交楼任务全面完成，新开工及竣工面积降幅有所收窄
• 房价整体呈下行趋势，局部高端改善项目热销
• 二手住宅市场分流购房需求，重点城市二手住宅销售面积占比逐年提升
• 楼市偏弱预期仍待修复，高层发声定调有望加码政策刺激

国内生产总值新突破，经济增长对传统投资依赖度降低

2025年，中国国内生产总值首次突破140万亿元，实现了全年5.0%的GDP增速长目标，"十四五"胜利收官。国内经济"向新而行"，大力发展新质生产力，以科技创新激发更多经济动能。2025年研发经费投入强度达2.8%，比上年提高0.11个百分点；规模以上数字产品制造业增加值比上年增长9.3%，人工智能、量子科技、生命科学、清洁能源等前沿领域科研成果不断涌现。

全国固定资产投资额首现负增长，同比下降3.8%，如扣除房地产投资影响，固定资产投资仍下降0.5%，其中房地产行业的各项关键指标降幅更为明显，继续拖累整体投资增长，经济增长对传统投资依赖度正逐步降低，而对高端制造业及高新科技领域等的研发投入持续增加，投资结构进一步优化。房地产行业则在新旧动能转换的背景下顺势发展，着力控增量、去库存的同时推进"好房子"建设，在产品设计及建造中融入新的理念及技术等，以适应新阶段需求的变化。

保交楼任务全面完成，新开工及竣工面积降幅有所收窄

2025年全国房地产开发投资82,788亿元，同比下降17.2%，较上年降幅扩大6.6个百分点。住宅开发投资63,514亿元，同比下降16.3%，与上年相比降幅扩大5.8个百分点。同比降幅双双进一步走扩，也意味着在行业调整中增量市场规模逐渐收缩的趋势。  

2025年全国住宅新开工面积42,984万平方米，同比下降19.8%，降幅较上年放缓3.2个百分点；全国住宅竣工面积42,830万平方米，同比下降20.2%，降幅放缓7.2个百分点，整体降幅呈收窄之势。"保交楼"的高效推进促使2023及2024年的住宅竣工面积分别反超住宅新开工面积4.0%和0.2%，2025年住宅新开工面积亦与竣工面积基本持平。年末全国住房城乡建设工作会议明确，"十四五期间，保交楼、保交房任务全面完成"，预计后续将集中更多资金用于高品质新项目建设。

图1 ：全国住宅新开工及住宅竣工面积走势变化

房价整体呈下行趋势，局部高端改善项目热销

2025年，全国新建商品住宅销售面积延续2022年以来持续减少的趋势至73,299万平方米，同比下降9.2%。第四季度，全国新房成交量仅1.82亿平方米，不及一、二季度，分别减少1.3%和8.3%，仅较第三季度上涨了9.2%，下半年市场成交遇冷明显。2025年下半年新房市场再次步入疲弱下行轨道，虽然部分重点城市的稀缺高端住宅热卖在一定程度上提升市场关注度与热度，但刚需基本盘的去化表现仍不乐观。

2025年全国新建商品住宅销售均价为每平方米10,005元，同比下降4.0%。伴随"好房子"供应的推进及其相关政策的宣传，多地新供应项目中高端改善型住宅产品的比例也明显增加。即便不少项目销售价格高于市场平均水平，亦取得较好的销售成绩，对当地住宅市场信心带来正向影响，但仍未扭转整体价格回调的趋势。

图2：全国新建商品住宅销售均价走势

二手住宅市场分流购房需求，重点城市二手住宅销售面积占比逐年提升

2025年，24个重点城市的新建商品住宅和二手住宅整体销售面积共计萎缩至30,570万平方米，较上年同比下降9.3%，其中一手住宅同比下降22.6%，二手住宅同比微跌1.3%。在欠缺强效增量政策刺激的背景下，二手住宅市场表现相对平稳，也反映出重点城市的住房市场依然保有较大的潜在需求。在新房市场供应向着高端化、豪宅化倾斜的背景下，更具性价比优势的二手房市场，或将承接更多来自供应错配下被高端新房市场挤出的住房刚需、刚改需求。

伴随新建商品住宅批准上市面积自2021年开始逐年缩减，2025年24城合计批准上市面积降至9175.4万平方米，较2020年阶段性高点下降64.7%。新增供应持续萎缩，一定程度限制了新建商品住宅销售规模的恢复，也促进有效需求向存量市场分流，带动近年来二手住宅销售面积占比的逐年抬升。2025年，24个重点城市二手住宅总销售面积是新建商品住宅总销售面积的1.95倍。

图3：过去5年各级城市新建商品住宅与二手住宅销售面积走势

楼市偏弱预期仍待修复，高层发声定调有望加码政策刺激

从年内的政策走向来看，国家层面的政策基调围绕推动房地产高质量发展、构建房地产发展新模式、房地产止跌回稳、推动一体化城市更新、建设"好房子"等中长期行业发展目标，市场面则更聚焦于各地优化降低购房门槛和购房成本等刺激需求、提振市场的直接举措，然而年内针对热点城市的购房限制性政策的逐层调减并未对市场构成强刺激。直至进入第四季度，10月《"十五五"规划建议》明确指出，"清理汽车、住房等消费不合理限制性措施"，12月中央经济工作会议再次强调"清理消费领域不合理限制措施"，预计2026年限购城市在放宽购房限制方面或迈开脚步。结合2026年开年，求是杂志《改善和稳定房地产市场预期》文章重申房地产业仍是国民经济的基础产业和支柱产业，预示后续楼市政策力度或有所调整；同时肯定房地产的金融资产属性，为核心地段的高端住宅产品未来资产保值增值提供更多想象空间；"政策要一次性给足，不能采取添油战术"等表述，也预计着2026年或将迎来较强新政。

戴德梁行大中华区副总裁、华南及华中区董事总经理程家龙表示，伴随着中国保交楼任务的全面完成以及"白名单"制度对房地产企业合理融资需求的支持，未来房地产投资将更多向"好房子"建设和保障性住房供应目标倾斜。聚焦增量市场缩量提质的同时，城市更新、存量物业改造、设施设备更新等升级类投入也将成为资金投放的重要流向。新的发展模式下投资及供应端持续萎缩的趋势有望逐步修复企稳。

戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部董事张晓端分析预测，谨慎修复及持续分化或成为2026年的楼市关键词。房地产金融属性的回归，料将吸引更多资金流入经济活力较强的区域及优质产品，对于高端改善型住房的开发及销售将构成有力支撑；普通住宅也将在新的住宅设计标准下，出现更多兼具实用性与质价比的新产品，以"优供应"来撬动市场需求的入市；另一方面，在产品与价格持续内卷的背景下，市场或形成 "买新不买旧" 的消费倾向，因此长期积压的存量住宅或将面临更严峻的去化压力；在探索"去库存"方面，收购存量商品房用作保障性住房或成为重要路径之一，若能加快推进将直接缓解库存去化压力，同时减少其对新建商品住宅项目的压力传导，并有助于推动市场形成"高端有市场、中端有支持、低端有保障"的多元化住房体系。

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本次调研于2025年第四季度完成，回收112份不动产投资机构有效问卷，受访主体涵盖境内外房地产基金公司、保险机构、开发商、新加坡及中国香港上市REITs管理人等，旨在通过分析受访者对不同城市不动产大宗交易市场的专业判断，并结合新加坡、中国香港REITs 以及中国内地公募REITs 在收购内地物业时公开披露的交易信息，为不动产大宗交易和公募REITs 资产定价提供参考基准。

城市投资偏好：一线城市稳居核心，非一线核心区域崛起

从城市维度来看，北京、上海各类资产获得投资人关注的比例位居首位，凸显市场对两座核心城市的坚定投资偏好；非一线城市凭借经济增长动能持续释放、产业升级提速、投资收益率相对较高的综合优势，正从传统"投资备选区域"转型为投资者的新布局重心。其中，杭州、成都、苏州、大湾区（不含广、深）及南京等城市，依托独特的经济优势与产业发展潜力，成为非一线城市中最受青睐的投资目的地。

资产类型偏好：抗风险业态备受追捧，办公类资产关注度低迷

在资产类型选择上，长租公寓/服务式公寓凭借需求稳定及政策支持成为投资热点，北京、上海投资者考虑布局的比例分别达61%、64%，显著高于广州、深圳两地。截至2025年12月，已有8单保障性租赁住房REITs成功发行，二级市场平均年化分红率达3%，顺利打通"投融管退"全闭环，成为该业态2025年热度攀升的核心驱动力。险资与不动产私募基金为该业态投资主力，前者偏好具备稳定现金流的资产，后者则聚焦"商改租"等增值型策略。

零售物业关注度显著回升，购物中心、奥特莱斯、社区商业成为核心细分领域。购物中心因运营标准化程度高、流动性强而备受青睐，一线城市与新一线城市的关注度差距大幅收窄；奥特莱斯凭借突出的抗周期属性及活跃的资本动作，关注度大幅跃升；消费基础设施REITs的常态化发行，为零售物业投资注入强劲动力。

工业类资产呈现明显结构分化，仓储物流关注度有所回落，数据中心、工业厂房热度则快速飙升。数据中心受大模型与云计算需求激增及REITs落地进程推动，环京、环沪区域关注度超越一线城市，险资成为该领域新增投资主力军，多层次REITs生态加速成型；工业厂房虽受租金下行影响关注度微降，但REITs市场的突破式发展提振了行业信心，其中环沪区域最受投资者青睐；仓储物流因市场供需失衡导致关注度下滑，区域分化特征愈发明显。

甲级写字楼、商务园区的机构关注度持续走低，交易重心向自用买家倾斜。2025年，北京、上海仅两成机构考虑投资甲级写字楼，供应过剩与企业需求"减量提质"是核心原因，机构投资者更聚焦租金收益与资产流动性，而自用买家则注重资产与长期战略的适配性。酒店业态的机构关注度仍处于低位，预计公募REITs的进一步扩容将有效提升酒店资产的投融资流动性。养老设施关注度集中于一线城市，北京、上海的投资意向占比达34%。

投资策略与资本化率：谨慎情绪主导，区域业态差异显著

投资者对市场复苏信心不足，51%的受访者预计2028年及以后不动产交易市场才会迎来复苏。策略选择上，核心增值型策略最受青睐，占比达60%；特殊机会与困境资产策略吸引力稳步提升，占比32%；核心型策略占比则降至不足10%。不同类型机构的策略偏好差异明显，不动产私募基金倾向高风险高收益策略，险资侧重稳健型策略，外资机构则聚焦高潜力标的布局。

资本化率层面，多数业态呈现抬升态势，反映出市场风险预期的变化。甲级写字楼核心区资本化率以北京（5.0%-5.9%）、上海（5.0%-6.0%）为最低，较2024年上升约50个基点；长租公寓/服务式公寓资本化率首次低于一线城市核心区甲级写字楼，北京、上海区间达4.9%-5.5%，市场成交意愿较高；仓储物流、工业厂房资本化率分别上升40个基点、50个基点，区域分化显著；数据中心买卖双方的EBITDA倍数区间收窄，成交意愿有所提升，环京、环沪区域估值领跑市场。

对于未来一年资本化率走势，投资人整体持谨慎态度，多数预判将呈上行趋势，但零售物业、长租公寓/服务式公寓及数据中心的抗风险能力获得市场普遍认可。

公募REITs市场：生态持续完善，消费与新型资产受青睐

截至2025年12月，中国内地公募REITs已上市78只，合计规模达2,100亿元，产品数量位居亚洲第一、全球第二。2025年，政策持续优化完善，消费基础设施、租赁住房、数据中心成为投资者最关注的三大资产类型，关注度占比分别达30%、20%、16%。

在REITs价值判断中，投资者除关注资产估值外，最看重运营管理能力、政策导向及二级市场流动性，88%的投资者认可资产混装对提升产品价值的积极作用。回报率期望方面，不同行业的分派率期望差异与实际水平基本吻合。

戴德梁行大中华区估价及顾问服务部主管、董事总经理陈家辉表示，作为不动产市场的核心定价指标，资本化率的动态变化直接反映行业信心与投资逻辑。希望这份兼具专业性与实操性的调研成果，能为行业提供精准的定价参考"锚"，助力不动产与REITs市场在审慎复苏中实现高质量发展。

戴德梁行北区董事总经理胡峰表示，诚挚感谢参与中国REITs指数之不动产资本化率调研的112家机构及行业专家，期待与各位保持长期合作，共同推动中国不动产金融行业的研究、交流、规范与进步。作为市场的见证者与参与者，戴德梁行将持续通过专业服务，为投资者匹配优质资产、为市场注入稳健动能。

戴德梁行北京估价及顾问服务部主管、资产证券化业务负责人杨枝表示，资本化率的区域与业态分化，本质是市场对资产价值、流动性及风险溢价的综合判断。作为估价专业机构，我们希望通过精准的数据分析与趋势研判，帮助市场参与者穿透资产本质，在复杂的市场环境中把握定价逻辑、规避投资风险。

戴德梁行北京估价及顾问服务部助理董事、资本化率研究报告主编张恺玲表示，中国内地公募REITs市场的五年发展，不仅激活了不动产的资本化路径，更重塑了行业的投资逻辑。未来，戴德梁行将持续深耕细分领域，通过常态化调研与专业解读，衔接不动产资产端与资本市场需求，为REITs市场的扩容与提质提供支持。

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